Граждане вправе инвестировать капитал в недвижимость. Впоследствии приобретённые объекты требуют к себе пристального внимания. Если нет времени, желания или способностей для этого – процесс предлагают вести профессионалу.

Доверительное управление недвижимостью – это процедура делегирования прав лицу, квалифицирующемуся на рынке риэлтерских услуг или индивидуальному предпринимателю. Права владения отчуждаются со стороны владельца недвижимого имущества – в сторону посредника.

Юридическая сила процесса заключается в доскональном правовом оформлении передачи дома или квартиры, и разрешения распоряжаться и организовывать участие переданного объекта в экономическом и коммуникативном контексте, соответствующем ст.53 ГК РФ.

Благодаря этому недвижимость «работает», умножает инвестиционные вклады владельца и принося вознаграждение управляющему субъекту.

Кроме недвижимости, к имуществу, переданному в распоряжение посреднику, иногда относятся:

• облигации или акции;
• паи инвестиционных (иных) фондов;
• финансы.

Партнёрские отношения складываются на основании взаимного выгодного сотрудничества сторон и юридически определяются составлением договора между сторонами. Когда речь идёт о недвижимости, управляющий чаще сдаёт объект в аренду.

В результате соглашения о доверительных действиях, происходит отчуждение права распоряжения объектом, в пользу узаконенного договором лица.

Этот вид юридического действия отличается от , который на первый взгляд, имеет подобные тенденции.

Таким же образом принимать её после переезда квартирантов, проверяя сохранность и качество использованного имущества.

Предпочтительными оказываются квартиры среднего уровня, которые пользуются спросом как у арендаторов, так и у управленцев, ставящих жильё себе на баланс. Квартиры эконом-класса не дают ощутимой прибыли индивидуальным предпринимателям, но пользуются спросом на рынке.

Это позволит ставить «на поток» работу с жильём, тем более, что она не требует кропотливого и бесперебойного подхода. Этого нельзя сказать об элитном жилье. Здесь нужен такой механизм, которым владеет эксперт в области управления недвижимым имуществом.

Владельцы такого жилья заинтересованы вступить в отношения, позволяющие делегировать организацию работы с объектом – доверительному управляющему. Но не каждый из них с лёгкостью берётся за такие квартиры и дома.

Несмотря на то, что элитное жильё сулит немалые суммы вознаграждений – оно ставит сложные задачи для исполнения посредником.

Нюансы распоряжения коммерческой недвижимостью

Коммерческие площади иногда пустуют, требуя расходов на содержание и эксплуатацию. Поиск организатора нередко приводит к взаимной выгоде, что позволяет приобрести преимущества там, где при бездействии собственников предусматриваются только бессмысленные расходы.

Права распоряжаться объектами передаются на основании договора, составленного и удостоверенного сторонами, при необходимости – зарегистрированного в кадастровых записях Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Само помещение и расположенное на его территории имущество, передаётся актом приёма-передачи. По завершении срока действия договора при расторжении взаимодействия, возвращается владельцу также – актом приёмки.

Управляющий использует собственный ресурс при поиске арендаторов на вверенные площади объекта. По условиям договора, вправе воспользоваться ресурсом владельца недвижимости.

По нахождении заинтересованных лиц организовывает для них просмотры территории, ведёт переговоры. После выбора арендатора, составляет и удостоверяет договор , выступая в качестве арендодателя и юриста одновременно, сопровождает оформление регистрации в записях ГКН.

При возникновении изменившихся обстоятельств ведёт переговоры, действуя в интересах доверителя.

Для этих юридических отношений складываются условия, в которых доверителем вправе выступать только учредитель – владелец площадей. Делегирование права должно сопровождаться юридическим оформлением и документальным подтверждением.

Руководство предприятия, не имеющее площадей в собственности, не вправе ими распоряжаться и передавать данные полномочия посреднику или управляющему.

Исправная выплата налога – одно из существенных условий для владельца недвижимости. Возникает дилемма, которая способна поставить под сомнение успешность заключённой сторонами сделки.

Если вместе с правами распоряжения имуществом отчуждается ответственность налогообложения – сделка не кажется такой уж привлекательной. Ведь чем дороже стоимость жилья, которое на текущий момент простаивает – тем выше налоговая ставка.

То же касается земельного налога, который вменяется владельцу недвижимости за земельный участок, на котором располагаются жилые или нежилые площади, при условии, что земли в использовании или в собственности учредителей.

В соответствии со ст. 375 НК РФ, налогообложение происходит в адрес владельца недвижимости.

Если организация выплаты налога и подачи налоговой декларации делегирована посреднику – он представляет для отчёта документацию, подтверждающую произведённые выплаты. В этом случае уплаченная сумма изымается из прибыли.

Оставшиеся после высчитывания расходов средства делятся между партнёрами. При этом управляющему отчуждаются денежные средства в размере 10-18% с суммы остатка.

После начисления, каждая сторона самостоятельно выплачивает налоги с принадлежащей ей суммы, по итогам налогового периода.

Собственники нуждаются в управленцах, но опасаются разных подвохов. Почему в законе написано одно, а на практике – совсем другое.

Аренда жилья – очень популярная операция на рынке недвижимости столицы. Многие собственники годами сдают свои свободные квартиры, а сами живут где - то за границей или в других городах. В этом случае им может понадобиться помощь профессионалов. В настоящее время в Москве есть компании, которые оказывают услугу по доверительному управлению.

О нюансах данной услуги, расценках и о том, с какими подводными камнями могут столкнуться клиенты, заключившие договоры по управлению своим жилищем, «Журналу о недвижимости «MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

Сдача жилья в аренду - доходный бизнес. «Даже самая захудалая квартира в Москве за несколько месяцев принесет хорошую прибыль, - уверена Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ - Недвижимость на Пресне, - что уж говорить, если квартира находится в хорошем состоянии».

Но не все арендодатели проживают в Москве, в арендном фонде есть квартиры, владельцами которых являются жители других городов - они специально приобрели жилье в инвестиционных целях. Иногда это квартиры, купленные для подрастающих детей, другие арендодатели и вовсе живут за границей. Во многих случаях владельцы жилья просят своих родственников или друзей контролировать арендаторов и получать деньги.

Казалось бы, в таком деле нет ничего сложного: изредка проверять состояние квартиры, забирать деньги и отправлять их собственнику. Однако, по мнению Инны Игнаткиной, зачастую даже самые близкие люди не могут уделять должного внимания взятому на себя делу, кроме того, при встрече с непредвиденными трудностями иные из них теряются. Поэтому многие участники рынка аренды озадачиваются вопросом – кому доверить управление своей недвижимостью.

Услуга по управлению недвижимости очень популярна на западе. Россияне, которые являются собственниками апартаментов на зарубежных курортах, знакомы с предложениями от местных управляющих компаний - найти арендаторов, следить сохранностью имущества и платежами.

В Москве данная услуга пока не столь популярна. По оценке Сергея Крекова, генерального директора УК Clever Estate, объем рынка небольшой, и доверительное управление еще не выросло в большой, серьезный тренд.

Однако, как сообщила Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar, с каждым годом спрос на услугу доверительного управления все же растет. «За 2013 год спрос на услугу доверительного управления вырос на 13%», - уточнила эксперт. По словам Татьяны Болбошенко, руководителя отдела аренды АН «АРИН», в 2013 году интерес к этой услуге вырос не только среди собственников, которые находятся за рубежом, но и среди тех, кто живет в Петербурге и других городах России.

Кроме того, спрос есть не только со стороны владельцев элитных апартаментов, но и со стороны собственников жилья экономкласса. «Плюсы данной услуги очевидны: прежде всего, арендодатель может получать стабильный доход, находясь в другой стране и не имея возможность регулярно следить за своим жильем, - говорит Тимур Абдуллин, директор по развитию Консалтинговой группы «Апхилл».

Набор услуг

В рамках заключенного договора на доверительное управление, говорит Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис - Сервис», агентство готово оказать помощь во взаиморасчетах. Риелтор может получать деньги у арендатора и переводить их ежемесячно собственнику квартиры, также по желанию собственника денежные средства аккумулируются на счете в банке.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, добавил, что, как правило, агентство обязуется найти арендатора, когда прежний съезжает с квартиры и даже по договору может оплачивать простой квартиры. Но в любом случае управляющая компания гарантирует собственнику ежемесячную выплату определенной суммы.

Часто в аренду предлагаются квартиры в новых домах с условием проведения ремонта. В таких случаях владелец может поручить агентству либо сделать ремонт своими силами, либо проконтролировать, как будет им заниматься наниматель, - объясняет Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «ИНКОМ - Недвижимость». - При этом в договоре о найме жилья подробно прописываются все пункты, отражающие гарантированное выполнение работ.

Вместе с тем опрошенные нами эксперты считают, что тот набор услуг, которые агентства предлагают собственником нельзя в полном смысле этого слова называть «доверительным управлением». Как правило, агентство не может распоряжаться квартирой на свое усмотрение - главное слово остается за собственником. А сам термин «доверительное управление» подразумевает иной подход.

Доверительное управление по закону

По закону процедура заключения и действия договора на доверительное управление недвижимостью регламентируется Гражданским кодексом, где прописаны все ее нюансы. Как сообщила Инна Игнаткина (МИЦ - Недвижимость на Пресне), согласно главе 53 Гражданского кодекса РФ, доверительное управление – это передача одним лицом (учредителем управления) другому лицу (доверительному управляющему) права на распоряжение объектом недвижимости. При этом право собственности, естественно, остается у прежнего владельца. Наталья Сергеева, руководитель юридического департамента компании «НДВ - Недвижимость», добавила, что передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации, и имущество считается переданным с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. В противном случае отношения сторон не могут быть квалифицированы как доверительное управление имуществом.

Доверительный управляющий (ДУ) заключает сделки от своего имени и распоряжается вверенным ему имуществом для извлечения максимальной прибыли в пользу учредителя (собственника). При этом управляющий практически наделяется правомочиями собственника. Он имеет право делать капитальный ремонт, отвечает за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках), занимается устранением неисправностей и аварий в системах тепло - , электро - , водоснабжения в пределах своей зоны ответственности. Он возмещает собственнику убытки, если имущество оказывается поврежденным и упущенную выгоду, если не сумел проявить должную осмотрительность при управлении. Риски случайной гибели и утраты имущества также возлагаются на ДУ.

Так что практикуемая услуга на рынке аренды, скорее представляет собой определенный перечень услуг, оказываемых компаниями арендодателям, но с позиции закона не имеет юридического статуса доверительного управления.

Агентства не столь богаты, чтобы распоряжаться чужим имуществом

Возможно, в силу серьезной ответственности российские УК и агентства недвижимости не спешат предлагать данную услугу физическим лицам. «Наша компания, например, доверительным управлением не занимается», - сообщила Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ - Аренда».

По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), даже компании, предлагающие услугу доверительного управления, не могут осуществить весь комплекс задач, определенный договором на достаточном уровне. «Как минимум, нужно иметь финансовые резервы, штат квалифицированных сотрудников, знать юридические основы, иметь соответствующий опыт», - говорит эксперт.

Оправданные опасения

Незначительный объем предложения по оказанию услуги по управлению жилой недвижимостью, также ограничен спросом. Многие собственники не готовы пойти на условия, выдвигаемые компаниями. «Простого желания заключить договор на доверительное управление будет недостаточно, - предупреждает Тимур Абдуллин («Апхилл»). - Прежде всего, нужно определить реальную рыночную стоимость недвижимости, которую собираются сдавать в аренду». Люди же часто указывают неадекватную стоимость имущества, завышая ее или (иногда) занижая.

Многие собственники опасаются, что агентство, которому они доверят свою недвижимость, будет недобросовестно выполнять взятые на себя обязательства, - говорит Инна Игнаткина (МИЦ - Недвижимость на Пресне). Так, риелторы, по их мнению, могут заселить в квартиру сомнительных съемщиков, халатно относиться к проверке состояния жилья. И, кстати, не без оснований – от недобросовестных агентств или не слишком умелых риелторов можно ждать сюрпризов.

Проблемы с поиском съемщиков могут быть связаны с тем, что квартира была передана некомпетентному специалисту, который выставил некорректную цену, объясняет Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate. Поэтому необходимо, чтобы у доверительного управляющего была четкая мотивации на быстрый поиск арендатора. Проще говоря, - чем дольше квартира постаивает, тем выше должен быть штраф. Должна быть финансовая ответственность в случае, если арендатор съехал, и квартира простаивает.

Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) обращает внимание на то, что квартиру без ведома собственника могут нещадно эксплуатировать, сдавая посуточно, либо сдавая койко - места. В итоге, собственник получает обратно «убитую» жилплощадь, в которую придется вкладывать уйму денег на восстановление.

Впрочем, и у агентств есть свои претензии к владельцам арендного жилья. «Мы долго выясняли с одним арендодателем, какой глубины царапины на покрытии паркета являются естественным износом, - рассказывает Вадим Ламин, - и «победить» его удалось только после приглашения в качестве эксперта специалиста - паркетчика».

Чтобы всего этого избежать, эксперт рекомендует внимательно читать договор, тщательно прописывать все пункты по обязательствам обеих сторон. В том числе - в каком виде принята квартира, а в каком, с учетом нормального износа в 5 лет, она должна быть ему возвращена. Указать - для каких целей может быть использовано жилье, и какое количество людей в ней может проживать. Обязательно предусмотреть - в какие сроки, и по какой схеме происходит оплата. И заключать нужно именно официальный договор, который даст определенные гарантии, но потребует уплаты налога.

Придется раскошеливаться

Услуга по управлению недвижимостью совсем недешевая. Сергей Креков (УК Clever Estate) оценил ее стоимость в 10% от арендной платы. Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН «АРИН» привела цифру 10 - 25%, в зависимости от объема оказываемых услуг. По данным управления аренды квартир компании «ИНКОМ - Недвижимость», она может доходить и до 30%.

Будущее зависит от налогов

Журнал www.metrinfo.ru спросил экспертов о перспективах услуги по доверительному управлению на рынке аренды столичной аренды. Наши комментаторы связывают будущее услуги с несколькими обстоятельствами. «Высокий спрос возникнет тогда, когда будут урегулированы все юридические моменты, - считает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ - Недвижимость». – Это и регистрация договора аренды, и упрощение налогообложения».

А Сергей Креков (УК Clever Estate) считает, что налоги надо еще и уменьшить. Эксперт напоминает, что в этом году уже звучали предложения о снижении налога с аренды квартир до 6%. Если это произойдет, то тогда многие арендодатели выйдут из тени, не будут опасаться огласки, связанной с регистрацией договоров доверительного управления и, следовательно, активнее начнут пользоваться этой услугой.

Довольно часто владельцы квартир, уезжая надолго, сдают своё жильё в аренду. Многие из них вынуждены возвращаться, как только возникают проблемы с жильцами или с квартирой, тратя на это немалые деньги. Однако сейчас на рынке недвижимости набирает обороты такой вид обременения, как доверительное управление квартирой. Заключив договор доверительного управления квартирой вам уже не придётся тратить время и деньги на решение проблем, связанных с арендой.

Что такое доверительное управление

Доверительному управлению, как обременению, посвящена 53 глава Гражданского кодекса. Если квартира с обременением, что это может означать? Касаемо доверительного управления, это означает, что собственник квартиры (по закону – «учредитель управления») передаёт свои права арендатора другому лицу («доверительному управляющему»).

Такой вид деятельности не лицензируется, поэтому доверить квартиру вы можете любому лицу, например, адвокату или риелтору, может быть агентству недвижимости, при этом это лицо должно быть зарегистрировано как индивидуальный предприниматель, либо коммерческая организация.

Управляется квартира на условиях, оговоренных учредителем и управляющим, которые заключают договор доверительного управления. Такой договор регистрируется в Кадастровой палате.

Договор доверительного управления

По договору управляющий заключает договоры аренды от своего имени, но в интересах учредителя. Сам себе учредитель сдать эту квартиру не может, такой запрет содержится в 1015 статье Гражданского кодекса.

Договор доверительного управления квартирой, образец которого вы можете скачать , обязательно составляется письменно.

Во всех документах, подписываемых управляющим, например, в договоре аренды, после наименования управляющего нужно делать отметку «Д.У.», что означает, что квартира обременена доверительным управлением – этого требует закон.

В договор обязательно включаются условия:

• наименование и реквизиты сторон договора;
• описание квартиры (сюда включаются все данные о квартире, содержащиеся в свидетельстве о праве собственности);
• размер и форма оплаты по договору (по России это 10-20 процентов от ежемесячной арендной платы, которая выплачивается тоже ежемесячно);
• срок действия (до пяти лет).

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий, договор не признаётся действительным, этого требует статья 1016 Гражданского кодекса.

Доверительный управляющий может передать свои полномочия по управлению другому лицу, но отвечать он будет самостоятельно за действия доверенного лица. Говоря об ответственности управляющего, стоит заметить, что он возмещает убытки, нанесённые учредителю, в полном объёме, но только на условиях, значащихся в договоре.

Срок договора управления не может превышать пяти лет, но, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, он будет считаться продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Прекращается договор в случаях:

• если владелец квартиры будет признан недееспособным, взят под опеку или умрёт;
• учредитель обанкротится;
• если откажется по каким-то причинам, выплатив управляющему положенное вознаграждение.

Нюансы договора управления

Обычно в договор включаются такие обязанности управляющего:

• поиск арендаторов;
• оплата простоя квартиры;
• составление и заключение договора найма или аренды;
• передача квартиры и содержащегося в ней имущества по акту приёма-передачи с обязательной описью имущества и его состояния;
• регулярная проверка исполнения условий договора аренды (посещение квартиры, опрос соседей);
• получение арендной платы;
• оплата коммунальных платежей или проверка их оплаты арендатором;
• страхование квартиры;
• проведение текущего ремонта квартиры или имущества, которое в ней находится, например, бытовой техники;
• оплата налогов за вас и сдача декларации, если вы законопослушный гражданин.

В договоре нужно чётко прописать – какие именно требования вы предъявляете к арендаторам, уровень арендной платы, как часто нужно проверять жильцов. Так же оговорите каким образом и в каком размере вам будет перечисляться арендная плата, размер вознаграждения за управление.

Особое внимание уделите способу и размеру возмещения ущерба, если такое может случиться со стороны арендаторов.

Закрепите в договоре условие, по которому управляющий будет отчитываться перед вами – периоды отчётов и способ их доставки вам (например – по электронной почте).

Доверительное управление квартирой хоть и несёт определённые затраты с вашей стороны, но снимает с вас бремя решения всех неурядиц, возникающих с жильцами.

К тому же, при таком управлении, вам не нужно будет тратиться на проезд, чтобы решать проблемы аренды.

Доверительное управление квартирой в Москве - это разделение прав на имущество. Собственник недвижимости передает часть своих прав другим субъектам по использованию, например, агентству. Таким образом, он получит доход от сдачи своего жилья и сохранит за собой контроль над всеми полномочиями.

Сдавать квартиру в Москве - непростое и хлопотное дело. Самостоятельно с этим не всегда получается справиться. Часто нет времени, существуют риски выбрать недобросовестных арендаторов. Именно поэтому прекрасной альтернативой будет обращение в компанию МСКСЕРВИС! Вы сможете сэкономить время на поисках, заниматься своими делами со спокойным сердцем и получать хорошие доходы ежемесячно или раз в год.

Дополнительные услуги для вас

Услуга предоставляется на основе заключенных договоренностей. В случае необходимости, мы:

• Обеспечим видеонаблюдение и установим охранную сигнализацию.
• Будем ухаживать за вашей недвижимостью (наведение чистоты, порядка).
• Представим подробный отчет обо всех расходах.

Сдать квартиру в доверительное управление - это прекрасная возможность получать доходы и не беспокоиться за сохранность своего дома. Наша компания к решению всех вопросов подходит на профессиональном уровне. Обратите внимание, у нас можно заказать сопутствующие услуги. В частности, мы предоставляем генеральный или регулярный клининговый сервис. Стоимость комплексного обслуживания дома согласовывается с владельцем индивидуально. Всегда вам рады и поможем!

Законодательством предусмотрены разные способы управления объектами недвижимого имущества.

Одним из них является соглашение доверительного управления. Это особая форма правоотношений между собственниками недвижимости и третьими лицами, которым на время переходит право пользования (управления) объектами любого имущества по доверительному соглашению, о котором и пойдет речь ниже.

Перед тем как дать понятие такого соглашения, нужно сначала разобраться, какими нормативными актами оно регулируется:

Исходя из норм ГК, под доверительным управлением подразумеваются такие правоотношения, на основании которых учредитель управления (владелец имущества или иное лицо, которое имеет право пользования и распоряжения им), передает доверительному управляющему (другой стороне соглашения), какое-либо имущество (недвижимость, деньги, ценные бумаги). Делается это в интересах доверительного управляющего или иного третьего лица.

По сути такая сделка не несет в себе получение какой-либо финансовой выгоды.

Ярким примером такого договора может послужить передача какого-либо помещения общественной организации либо предприятию муниципальной собственности.

Единственно, кто может получить вознаграждение по такой сделке, это управляющий. Но это должно быть заранее оговорено в договоре.

Важно запомнить, что такие сделки предусматривают управление объектами имущества в пользу третьих лиц (выгодоприобретателей). По общим правилам тут также не предусмотрено получение любой материальной выгоды последним.

Условия соглашения

Законодательством прописаны обязательные условия , по которым должно происходить полное управление имуществом таким способом, они следующие:

Важно запомнить, что физические лица (граждане) не имеют право ни получать, ни передавать жилое недвижимое имущество таким образом. Законодательство такой формы правоотношений не предусматривает.

Составление договора

Естественно, что такие соглашения должны составляться в письменном виде, так как на это прямо указывают нормы Гражданского кодекса. Если стороны не будут придерживаться этих требований, то соглашение является незаконным и не несет за собой никаких правовых последствий для сторон.

Теперь перейдем к детальному рассмотрению порядка составления договора доверительного управления.

Правила оформления

Для того чтобы такое соглашение имело законную силу, и стороны могли нести ответственность за нарушение пунктов договора, оно должно быть составлено по таким правилам :

• предварительно стороны обязаны создать проект такого договора и направить его друг другу для предварительного согласования и выяснения всех спорных моментов;
• договор должен быть составлен в письменном виде (об этом уже говорилось выше), скреплен подписями всех сторон и печатями;
• в нем должно быть детально описано передаваемое имущество, и указана его фактическая стоимость, юридический адрес и место нахождения;
• представители сторон, которые подписывают соглашение, должны обладать полной дееспособностью (например, иметь доверенность, либо право подписи должно быть дано уставом предприятия).

Существенные условия

Под существенными условиями такого соглашения подразумевается согласование предмета, цены и сроков договора, а также прав и обязанностей сторон.

Исходя из этого, существенными условиями такого соглашения являются следующие пункты :

Дополнительные условия

Обычно юристы стараются прописывать в таких договорах все существенные моменты, но все предугадать нельзя, поэтому всегда появляются дополнительные условия.

Они всегда оформляются отдельными соглашениями, которые имеют одинаковую юридическую силу с основным договором.

В дополнительных условиях могут уменьшаться или продлеваться сроки договоров, уточняться юридические наименование сторон (в случае, например, изменения названия юридического лица), изменяться цена самого договора, права и обязанности сторон.

Нужно запомнить, что если происходят существенные изменения в технических характеристиках недвижимости, либо доверитель желает, чтобы управление начало осуществляться в пользу третьего лица (выгодоприобретателя), тогда в любом случае подписывается новый договор.

Важные нюансы

К важным нюансам можно отнести следующие моменты.

Если управление имуществом осуществляется в пользу третьего лица , тогда стороны должны детально расписать его права и обязанности. То есть получается не двустороннее, а трехстороннее соглашение.

В договоре ни в коем случае нельзя указывать , что выгодоприобретатель или доверитель получают от такой сделки какую-либо прибыль. Если это указать, то налоговые или другие контролирующие органы расценят это как договор аренды и насчитают штрафные санкции за уклонение от уплаты налогов.

Надо запомнить, что оплата управителю не может осуществляться путем получения в будущем прав на управляемое имущество. То есть она должна быть в денежном измерении.

Регистрация договора

В связи с тем, что такие договоры связаны с недвижимостью, то они должны проходить обязательную регистрацию в Росреестре.

Действующее законодательство разрешает не регистрировать такие договоры только в том случае, если срок их действия не будет превышать одного года. На практике этот вопрос решается таким образом. Если соглашение заключается на срок меньше 12 месяцев, и стороны не будут продлевать (пролонгировать) его еще на некоторое время, то регистрация не нужна.

Если срок договора заключается на 12 и более месяцев, тогда такое соглашение обязательно должно быть зарегистрировано в государственном реестре.

Важно запомнить, что максимальный временной промежуток , на который может быть составлено данное соглашение, не должен превышать 5 лет.

Уплата налогов

Прежде всего нужно отметить, что при ДУ организация, которой передан объект недвижимости, создает по нему отдельный бухгалтерский баланс и открывает счет в банке.

В отдельном балансе отражаются все движения материальных ценностей по объекту. Но если управление осуществляется за вознаграждение, то управляющий вносит полученные средства, таким образом, в свой бухгалтерский учет, так как они формируют его базу налогообложения.

Доверитель соответственно никаких налогов не платит, но обязан возмещать все затраты на содержание имущества, которые показываются в своем балансе управителем.

Исходя из этого, управитель обязан платить следующие налоги:

• налог на добавленную стоимость;
• налог на прибыль, но с той суммы, которую он получает в качестве вознаграждения, а также на содержание и управление недвижимым имуществом;
• земельные налоги, которые обязательны для всех физических и юридических лиц;
• амортизационные расходы по недвижимому имуществу.

То есть никаких налоговых льгот для таких соглашений не предусмотрено.

Доверитель обязан только показывать расходы и вознаграждение управителя, которые тоже формируют его базу налогообложения, но с этих сумм он налоги не платит.

Нужно знать, что в настоящее время появилась судебная практика по налоговым спорам, связанным с ДУ. Она вызвана не соответствием некоторых норм Гражданского кодекса и законодательства (инструкций и приказов) по ведению бухгалтерского учета. В некоторых случаях суды становятся на сторону управителей в спорах с налоговыми органами по формированию налога на прибыль.

Управление любым имуществом это особая форма передачи его от одного юридического лица к другому с целью его эффективного использования. Такой договор имеет свою специфику и требует тщательного юридического подхода к его составлению.

О преимуществах доверительного управления недвижимостью рассказано в следующем видеосюжете: