На сегодняшний день для крупных городов нашей страны актуально проводить межевание придомовой территории многоквартирного дома. Это защитит жителей квартир многоэтажки от ситуаций, когда площадка у дома, деревья и кустарники могут очутиться на чужой земле. Об особенностях такого межевания поговорим в нижеприведенной статье.

На какие законы опирается процесс?

Информация о том, как должно проводиться межевание участка под МКД есть в ФЗ РФ № 78 «О землеустройстве» и законе «О государственном кадастре недвижимости». Земельный кодекс регулярно подвергается поправкам. К примеру, 1.03.2015 были изменения в виде прекращения действия статьи 26. После этого межевание участка МКД проводят по статье 11.9 ЗК и по градостроительному законодательству.

Рассмотрим новые требования к тем участкам, которые были образованы или изменились:

1. Общая максимальная или минимальная территория возле дома определяется по регламенту Градостроительного кодекса.
2. Если регламент ГК не распространяется на определенный участок, его величина будет определена по Земельному кодексу, или иным законодательным актам.
3. Определяя размеры территории у МКД нельзя, чтобы межевая черта пересекала границы площадей, на которых располагаются государственные объекты.
4. Земля не будет выделена в случае, если создание участка помешает применению объектов недвижимости, находящихся на нем законно.
5. Невозможно выделение территории или изменение ее границ при наличии по отношению к ней действующих ограничений, которые запрещают дозволенную эксплуатацию.
6. Площадь у здания должна быть сформирована рационально без препятствий охране территорий и противоречий ЗК и прочим законам. Межевание участка должно быть проведено без огрехов (вклинивание, вкрапление, изломанность границ, чересполосица), что может стать причиной отсутствия возможности размещать на территории недвижимость.
7. Участок не будет выделен, когда его границы имеют пересечение с территориальными зонами, лесничеством, лесопарками, кроме формирования площади для геологического исследования недр и добычи ПИ. При этом разрешается выделять участок, если на нем размещены линейные объекты, плотины, электростанции, водохранилища и прочие водоемы, созданные человеком (п. 7, ФЗ № 171 от 23.06.14).

Почему жители МКД должны быть заинтересованы в межевании?

Под межеванием понимается разделение земли и определение пределов отдельных участков.

Территория у многоэтажного дома требует межевания при желании жителей МКД отстоять ее от незаконной застройки.

Чтобы защитить участок, на который у жителей МКД имеются права, от появления торговых построек, кафе и автостоянок, следует вовремя определить придомовую территорию и ее границы, подкрепив это документально.

После межевания на участке у МКД сособственники могут:

1. Организовывать зоны отдыха, детские площадки и прочие элементы благоустройства.
2. Устанавливать шлагбаумы у въезда на территорию дома.
3. Сдавать часть участка внаем.

Что будет при невыполнении межевания?

При отсутствии межевания жители МКД будут иметь следующие ограничения:

1. Невозможность требования даже простой уборки территории, услуг по благоустройству двора. Отсутствие ответственного за это лица.
2. Законодательство РФ свидетельствует об отказе дома участвовать в программе капремонта, если придомовой участок является неоформленным.
3. В Градостроительном кодексе РФ также говориться о том, что дом без межевания участка не может быть реконструирован и капитально отремонтирован.
4. Еще одну проблему могут создать жители соседних МКД. Без межевания участка возле дома, он может быть отнят ими по закону. При обращении в суд вопрос могут решать до 10 лет, гарантий на победу в этом случае просто нет.

Межевание участка новостройки

Придомовой участок новостройки является особенным случаем при межевании.

Участок, где расположено новое жилое строение, может быть муниципальным владением или входить во владение частника.

Нужно осуществлять действия, основываясь на нижеперечисленные принципы:

1. На время постройки нового дома на земле, что принадлежит государству, застройщик должен заключить с городскими властями контракт. Собственником здания может быть инвестор или застройщик, что будет указано в документе. Земля под домом и возле него будет передана в аренду на 49 лет.
2. Если со стороны застройщика вовремя не было использовано законное право, и он не совершил подачу заявки на межевание в Роснедвижимость или иные органы, рассматриваемый участок будут считать несформированным. Если после этого ТСЖ будет настаивать на выделении участка, он будет оформлен в минимальном размере (10 метров по периметру дома).
3. Если дом находится на частной территории, с ней будет меньше проблем. К примеру, она раньше принадлежала определенной организации, а затем была отдана на выкуп с последующей приватизацией. Основной задачей является убедить владельца территории передать ее на внутренний баланс ТСЖ.

Кто осуществляет определение границ?

Законы РФ гласят о том, что осуществлять межевание участков должны органы районного самоуправления поселений. Однако финансируют эту статью по остаточному принципу, что позволяет уполномоченным органам ссылаться на недостаток финансов, оставляя вопрос нерешенным.

Однако заказ и оформление межевания могут быть осуществлены самими собственниками квартир МКД. По этой причине нет смысла ждать решения вопроса от властей, лучше приступить к его решению самостоятельно.

По статье 305 ГК собственники квартир многоэтажки могут защищать свои права, относительно придомового участка, если у них имеются правоустанавливающие бумаги.

Особенности определения

Приделы придомовой земли должны быть отражены в межевом плане придомового участка МКД еще при разрешении на постройку. Если рассматриваемый проект отсутствует, границы территории будут определены по факту использования. Размеры и форму участка утверждает городская администрация.

Величину площади рассчитывают по формуле, утвержденной законом. Согласно этой формуле, к территории относят: землю под зданием, детские площади, места отдыха и парковки.

Границы земли определяют относительно норм Градостроительного кодекса и ЗК. В статье 36 ЗК содержатся правила, по которым вычисляют территорию с учетом красных линий границ с соседствующими участками, а также природных границ.

По статье 221 ФЗ следует согласовать пределы с владельцами и арендаторами соседствующих участков, при осуществлении межевания участка у МКД.

Корректировкой зон межевания занимаются органы архитектуры и градостроительства. После межевания, жильцы сами могут решать, как использовать территорию.

Как и где осуществить заказ?

Межевание участка перед МКД должно происходить с учетом госнормативов и инструкций, и требует применения специального оборудования.

Права на изготовление такого проекта есть у предназначенных для этого геодезических организаций с наличием специальных лицензий и разрешений. Список таких организаций может быть уточнен в администрации поселения.

При этом проектная организация работает при взаимодействии с лицом-представителем владельцев квартир. Обычно это член правления ТСЖ.

Для того, чтобы получить сведения о территории МКД, потребуется обращение с заявлением на определение границ.

Можно заключить контракт с поручением запроса нужных документов самими межевиками. В этом случае организация должна будет получить доверенность.

Сроки и цена межевания

Определение пределов участка у МКД в среднем может продолжаться полтора-четыре месяца. Сроки должны быть установлены обеими сторонами и указаны в договоре на выполнение работ.

Стоить такая услуга может 15000-35000 рублей, что зависит от размера участка и места, где он расположен. Оплатой работ по формированию границ должны заниматься власти, но на практике нередко это приходится делать представителю владельцев квартир дома.

Особенности заключения договора аренды

На основании контракта аренды территории, подписанного до межевания, формирования и постановки участка на учет, можно поднять вопрос об окончании оплаты за использование земельного участка. Такое возможно, если зарегистрировать факт владения помещением в МКД или долей от общего имущества дома, включая территорию под ним.

Договор аренды прекратит действие, при его заключении с лицом, имеющим право общедолевой собственности на участок, доказанное после межевания территории и постановки ее на кадастровый учет. Договор о найме в этом случае недействителен (ст. 608 ГК РФ).

Город утрачивает право владеть земельным участком, когда он будет передан в общедолевую собственность. Договор аренды тоже перестает действовать.

Как избежать ошибок при межевании?

Если при межевании участка незаконно была урезана площадь его территории, можно подать в суд. До разбирательства в суде нужно будет в таком случае взять в «Росреестре» справку с указанием правильных размеров участка.

При утере документов или наличии в них ошибок, следует сделать перерасчет участка через кадастрового инженера.

Бывают случаи, когда нет возможности восстановить данные. Тогда границы будут определены по природным или искусственным объектам, находящимся на рассматриваемой местности 15 лет и более.

Осуществление правильного повторного межевания дает возможность обратиться в суд, чтобы выдали другой кадастровый план.

Почему возникают земельные споры?

Часто случается, что посторонними людьми на участке у МКД еще до его межевания были расположены другие строения. В представленной ситуации нужно уладить проблемы их сноса. Обычно возводят такие строения при отсутствии правильного оформления, но их хозяева могут заключить контракт по аренде участка с муниципалитетами.

В представленной ситуации жителям МКД требуется оспорить право администрации брать плату за аренду с находящегося на их местности участка.

На заметку: Межевание дает возможность требовать снос незаконно построенного здания.

Можно прибегнуть также к аннулированию контракта аренды с администрацией, а затем заключить новый с собственником дома. Финансы, полученные после этих манипуляций, следует использовать на нужды дома.

Есть и более сложные ситуации, когда часть участка у МКД уже оформлена на постороннюю организацию или лицо, и имеются все разрешительные бумагами. Без строительной экспертизы в представленной ситуации не обойтись. На ее основании можно обратиться в суд. Если решение приняли не в пользу жителей МКД, есть возможность установки на участок сервитута, который будет базироваться на необходимость обслуживать дом или организовывать движение ТС. В приведенной ситуации владельцы квартир должны будут платить за аренду.

Кто становится владельцем участка после сноса дома?

Когда речь идет о жилом здании, которое признали аварийным и собираются сносить, выкупная цена помещения для изъятия будет определена при учете стоимости доли в праве собственности на общедомовой актив.

Единого подхода для расчета этой суммы на сегодняшний день нет. При наличии права общедолевой собственности, проживающие в МКД люди могут владеть долей общедомового имущества (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), однако не каждый суд примет во внимание данный факт.

Кроме того, 16 статья ФЗ свидетельствует о возможности хозяев помещений владеть земельным участком, находящимся на кадастровом учете.

Как узнать цену участка под МКД?

Сведения о цене участка перед многоэтажкой есть у органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Для получения информации можно создать запрос на получение номера кадастрового объекта и его цены. Он может быть сформирован письменно либо с помощью интернета (через сайт агентства).

Видео по теме

Существенные изменения земельного законодательства РФ вносятся Правительством с регулярной периодичностью. Последняя корректировка Земельного кодекса произошла 1 марта 2015 года, когда прекратила своё действие статья 26. С этого момента межевание участка многоквартирного дома проводится в соответствии со статьёй 11.9 ЗК и градостроительным законодательством.

ЗК РФ, Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов. (п. 7 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Если не оформлены права на участок

Без проведения процедуры межевания МКД жильцы дома не могут использовать его по своему усмотрению и даже не могут защитить его от незаконной застройки.

Отсутствие документов на землю может привести к следующему:

1. На придомовой территории возможно возведение капитальных и временных построек без согласования с жильцами. Если на строительство будет получено разрешение властей, и оно будет соответствовать градостроительным нормам, снести такие постройки впоследствии будет невозможно.
2. УК не смогут заниматься вопросами благоустройства территории, в том числе обслуживанием и ремонтом детских площадок и вывозом мусора.
3. Без оформления земли невозможно вступление дома в государственные программы.
4. Дом без земельного участка не может войти в программу капитального ремонта и реконструкции, следовательно, все работы, в случае необходимости, будут проводиться за счёт их собственных средств.

Что дает межевание жителям многоквартирного дома?

Необходимость межевания придомовой территории возникает, когда собственники помещений в МКД хотят отстоять принадлежащие им по праву участки от незаконной застройки. Чтобы на земле, принадлежащей ТСЖ, не появились магазины, кафе и автомобильные стоянки, необходимо вовремя определить придомовую территорию и ее границы, и документально зафиксировать данный факт.

В границах отведенной придомовой территории собственникам открываются следующие возможности:

1. Организация элементов благоустройства (зон отдыха, детских площадок и т.п.).
2. Ограждение территории для стоянки автомобилей.
3. Установка шлагбаума при въезде на территорию дома.
4. Сдача части участка внаём.

ВАЖНО. Проведение межевания придомовой территории и внесение сведений о нём в государственный реестр – одно из условий участия МКД в программе капремонта.

Кто проводит определение границ придомовой территории

Где узнать границы придомовой территории многоквартирного дома? Обязанность проведения межевания участков МКД по законам РФ возлагается на органы местного самоуправления поселений. На практике данная статья бюджета поселений финансируется по остаточному принципу, поэтому власти часто ссылаются на недостаток средств и вопрос с определением границ придомовых территорий остаётся не решённым.

В то же время, заказать и оформить межевания участка могут сами собственники помещений МКД. Поэтому не стоит дожидаться каких-либо действий от властей и заняться данным вопросом самостоятельно. Владельцы помещений, согласно статье 305 ГК, могут защищать свои права, касательно придомовой территории, при наличии правоустанавливающих документов.

ГК РФ Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником

Права, предусмотренные статьями 301, 302, 303, настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как определить границы придомовой территории многоквартирного дома

Итак, как определить придомовую территорию многоквартирного дома. Межевание по инициативе самих собственников состоит из следующих этапов.

Собрание собственников. Его цель – определение нужд МКД и назначения земельного участка. Собрание выбирает уполномоченного, представляющего интересы собственников и заключающего договора на выполнение работ. Собрание считается состоявшимся при явке на него не менее двух третей всех собственников помещений дома, при этом за принятие решения должны проголосовать не менее 50 процентов участников. По итогам собрания оформляется протокол.

Обращение в органы местного самоуправления для согласования схемы земельного участка. Границы при межевании земли под многоквартирным домом формируются по следующим правилам:

1. На формируемой территории располагается одно здание с прилегающими к нему элементами благоустройства.
2. В границы не могут быть включены проезды, элементы жилых районов, связанные с городской дорожно-уличной сетью.
3. При формировании границ соблюдается зонирование, учитывающее фактическое землепользование, определённое градостроительным регулированием муниципалитета.
4. Элементы благоустройства не должны пересекать границы отведённого планом участка.

После обращения в органы следует этапы:

1. Разработка проекта.
2. Утверждение проекта собранием.
3. Оформление землеустроительного дела.
4. Регистрация межевого плана в Росрестре, постановка участка на кадастровый учёт.
5. Получение Свидетельства о собственности.

Особенности определения и согласования

Границы территории многоквартирного дома отражаются в межевом плане придомовой территории многоквартирного дома на этапе получения разрешения на застройку. Если такого проекта не существует, границы участка определяются по фактическому пользованию. Конфигурация границ участка и его размеры утверждаются местной администрацией.

Для расчётов размера площади придомовой территории существует утверждённая на законодательном уровне формула. Согласно ей в территорию включается земля под самим строением, детские площади, парковочные и игровые зоны, места отдыха.

Точные границы участка определяются по нормам и требованиям градостроительного и земельного кодексов. определяет правила вычисления территории и конфигурации участка на основе красных линий границ с соседними участками и природными границами (при их наличии). Согласно ФЗ 221 при межевании придомовой территории необходимо согласовывать её границы с владельцами строений на соседних участках, а также арендаторами смежных земель.

Конкретная планировка зон до межевания территории многоквартирного дома находится в ведении отделов архитектуры и градостроительства муниципалитета. После того, как будет проведено межевание, решения по использованию территории могут принимать собственники, путём принятия решения на общем собрании.

Где и как заказать?

Межевание придомовой территории многоквартирного дома – сложная процедура, требующая использования специального оборудования и проводимая в соответствиями с государственными нормативами и инструкциями. Изготавливать проект имеют право специализированные геодезические организации, имеющие разрешения и лицензии. Их список можно уточнить в администрации поселения.

С проектной организацией взаимодействует лицо, уполномоченное общим собранием собственников. Как правило, представителем избирается председатель ТСЖ или член его правления. Где узнать придомовую территорию многоквартирного дома? Для заказа проекта нужно связаться с соответствующей организацией и подать заявление на выполнение работ по определению границ участка. Вместе с заявлением необходимо предоставить:

1. Паспорт заказчика.
2. Техпаспорт здания.
3. Кадастровый план участка.
4. Описание границ.

СПРАВКА. Существует возможность заключения договора с проектной организацией, в котором даётся поручение запросить необходимые документы самим межевикам. При таком варианте оформления организации нужно будет выдать доверенность.

На проведение процедуры уполномоченное жильцами лицо подаёт заявление. В документ включаются следующие пункты:

1. Наименование государственного органа, в который обращается гражданин.
2. Личные данные заявителя.
3. Просьба выполнить межевание участка с указанием адреса МКД.
4. Реквизиты правоустанавляивающих документов.
5. Кадастровый номер участка.
6. Согласие на оплату выполнения работ.
7. Дата документа, подпись заявителя.

Сроки и стоимость выполнения работ

Проект межевания участка кадастровыми инженерами выполняется за 2-4 месяца. Точные сроки оговариваются заказчиками и фирмой, куда обратятся уполномоченные жильцы.

Цена на проект варьируется от 10 до 30 тысяч рублей, в зависимости от конфигурации участка, его размера и необходимых бумаг для согласования проекта.

По закону оплата межевания — обязанность органов власти. На деле нередки случаи, когда не дождавшись действий со стороны муниципалитета, жильцы решают оплатить процедуру за счёт собственных средств. Процедура возврата потраченной суммы законом не предусмотрена.

Причины земельных споров

Если на придомовой территории до проведения межевания посторонние лица успели расположить какие-либо объекты недвижимости, придётся решать проблемы с их сносом. Как правило, такие постройки возведены без должного оформления, но у их владельцев могут быть заключены договора аренды земельного участка с муниципалитетами.

Тогда жильцам МКД придётся оспаривать право администрации получать арендную плату с участка, принадлежащего им. Требование сноса незаконной постройки выдвигается после межевания. Как вариант, можно аннулировать договор аренды с администрацией и заключить новый договор с владельцем объекта недвижимости. Денежные средства от такого договора пойдут на общедомовые нужды.

Существуют случаи, когда часть земельного участка, по праву принадлежащего МКД, уже оформлена на каких-либо посторонних ли, причём, со всеми разрешительными бумагами. В этих обстоятельствах вопрос придётся решать при помощи строительной экспертизы. По нормативам СНИП территория вокруг дома должна находиться во владении исключительно собственников жилья, поэтому на основании строительной экспертизы подаётся иск в суд.

Если решение принимается не в пользу собственников МКД, можно на данный участок земли установить сервитут, на основании необходимости обслуживания дома или организации движения транспортных средств. Тогда владельцы помещений дома будут вынуждены платить арендную плату.

Межевание участка – необходимая для определения придомовой территории процедура, позволяющая собственникам помещений получить землю в общедолевое владение. В этой статье мы рассмотрели, как определить придомовую территорию многоквартирного жилого дома. Оформив землю должным образом, жильцы МКД смогут использовать её по своему усмотрению и даже получать с неё денежные средства для общедомовых нужд.

В крупных мегаполисах, и в частности в Москве, процесс межевания придомовой территории, переданной на баланс ТСЖ или ЖСК с целью установления и оформления участков земли, примыкающих к многоквартирным жилым домам, в общедолевую собственность, стал весьма популярным и актуальным способом использовать ранее незадействованную площадь для нужд жильцов.

На выделенном пространстве может быть размещена удобная детская площадка, автомобильная парковка (отличное решение проблемы вечного дефицита машиномест около многоквартирных домов), разбит сквер или создана зона с ограничением проезда во двор здания. Цель межевания придомовой территории – официальное установление границ примыкающих земельных участков и определение доли каждого владельца помещений МКД в общей собственности на них. Межевание придомовой территории многоквартирного дома: плюсы и минусы оформления в собственность.

Придомовой территорией принято считать конкретный земельный участок, примыкающий к частному или многоквартирному зданию, сформированный согласно действующим положениям Земельного кодекса Российской Федерации. Однако подобные территории могут отличаться по размеру, и величина их зависит от местной администрации, принимающей решение по данному вопросу в каждом отдельно взятом случае. При этом учитывается множество различных факторов: метраж общей жилой площади здания, близкое соседство с другими домами, государственными объектами или режимными землями, а также нюансы городского планирования.

Еще одним фактором, определяющим размер придомовой территории, может являться плотность застройки и проходящие по ней дороги общего пользования.

Минимальной величиной такого участка принято считать идентичную площадь, занимаемую непосредственно многоквартирным домом.

В случае если проведение землеустроительных работ зафиксировано не было, то для установления размеров придомовой территории (инициации процедуры межевания) собственники помещений МКД или уполномоченный представитель должны обратиться в орган местного самоуправления, коим является, к примеру, комитет по управлению муниципальным имуществом. Но предварительно необходимо выполнить подготовительные работы, проведя самостоятельный расчет площади придомового земельного участка по следующей формуле:

Sн=Sк*Упзд , где:

• Sн – нормативная площадь придомовой территории;
• Sк – величина общей площади всех помещений в МКД;
• Упзд – удельный показатель земельной доли.

В свою очередь, величина Упзд напрямую зависит от этажности строения и того, сколько зданию лет. Расчет показателя осуществляется в м 2 .

В случае если данные по земельному участку в органах кадастрового учета отсутствуют, чтобы определить его размер, можно использовать технический паспорт придомовой территории.

При межевании участка земли под МКД учитывается не только фундамент здания, но и площадь подвального пространства, которое также является неотъемлемой частью строения и входит в общедолевую собственность владельцев помещений в доме.

Согласно Правилам содержания общедомового имущества № 491 от 13 августа 2006 г. и Жилищному кодексу к придомовой территории относятся следующие компоненты:

• земельный участок под зданием;
• зеленые зоны и другие объекты благоустройства и растительных насаждений;
• спортивные и детские площадки;
• парковочные места и коллективные стоянки для автотранспорта;
• бельевые сушилки;
• подстанции и трансформаторы;
• пожарные проезды;
• гаражи;
• погреба.

Все эти объекты должны быть расположены в границах, указанных в кадастровом паспорте.

После межевания образованный участок безвозмездно передается жильцам МКД и с этого момента становится общедолевой собственностью владельцев помещений. Именно после завершения оформления придомовой территории, помимо очевидных положительных сторон принятия данного решения, могут возникнуть и проблемы разного характера (требующие денежных затрат), о существовании которых (пока пространство разграничено не было) ни собственники, ни управляющая компания подозревать не могли.

• Изменение платы за содержание общего имущества на величину инфляции

Для начала поговорим о положительных моментах выделения и оформления участка возле здания.

1. После того как земля перешла в общедолевую собственность жильцов МКД, третьи лица не вправе производить на придомовой территории следующие действия:

• ни один объект не может быть снесен или построен, никакая часть участка не подлежит отчуждению без согласования с жильцами МКД, имеющими долю в общедомовой собственности (земельном участке);
• ни один коммерческий объект, равно как и сооружение иного назначения (автостоянка, гараж, автомойка и другие) не может быть возведен на данной территории МКД;
• участок земли не имеют права безвозмездно изъять для муниципальных нужд.

2. Жильцы МКД могут начать получать дополнительную прибыль:

• собственники вправе сдать землю арендатору либо предоставить ее в пользование третьему лицу за отдельную плату.

3. Цена за квадратный метр жилого и нежилого помещения возрастает при наличии сформированного участка земли (на него имеется право общедолевой собственности).

4. Данную территорию владельцы квартир и прочей недвижимости в здании могут использовать на собственное усмотрение. За свой счет жильцы в состоянии установить на ней детскую площадку, заняться ее благоустройством, построить объекты, призванные повысить их уровень комфорта.

5. Также с 01.01.2015 отменен налог на земельный участок для жителей многоквартирного дома, что тоже является очевидным плюсом.

Теперь рассмотрим отрицательные моменты, сопутствующие оформлению территории около МКД в общедолевую собственность .

1. Возросшая цена за квадратные метры помещений (мы рассматривали данный факт как положительный момент) может также негативно повлиять на привлекательность недвижимости на вторичном рынке, например, при возникновении необходимости продать квартиру в МКД. Увеличатся и траты на содержание придомовой площади многоквартирного дома.

2. Теперь жильцы обязаны ухаживать за участком земли – поддерживать порядок на нем, совершать уборку, заниматься содержанием и ремонтом дорог, проходящим по территории МКД, поддерживать в надлежащем состоянии элементы благоустройства: газоны, площадки, зеленые зоны, парковочные места и прочее. Если же данные обязательства не соблюдаются, к примеру, мусор вовремя вывезен не был или не убирался снег, то собственники данной площади (управляющая организация) будут оштрафованы.

Анализируя плюсы и минусы межевания придомовой территории и последующего оформления земельного участка в общедолевую собственность, можно смело утверждать, что позитивных последствий такого шага значительно больше, чем отрицательных. Но не стоит забывать и о том, что и очевидные положительные моменты могут запросто трансформироваться в негатив, как, в частности, в последнем описанном пункте.

В качестве еще одного примера можно рассмотреть желание и стремление владельцев помещений в МКД как можно скорее провести межевание и оформить участок земли в общедолевую собственность с целью возведения на нем полезных и нужных объектов, призванных повысить уровень комфорта жильцов дома. При этом не стоит забывать, что любая городская территория, включая и площадь возле МКД, имеет свое конкретное назначение, и возвести на ней, к примеру, магазин по продаже табачной или алкогольной продукции нельзя.

Вообще, перечь строений, которые можно соорудить на придомовом земельном участке, весьма скуден, и связан данный факт со множеством сопутствующих условий: это и высокая плотность жилищной застройки, и ограничения, сопряженные с планами градостроения или нормативными и техническими требованиями, и прочие обстоятельства.

Вернемся еще раз к вопросу о росте цен за квадратные метры жилых и нежилых помещений, связанному с оформлением общей доли в собственности (придомовой территории). Важно понять, что свободно распоряжаться своей частью хозяин может только чисто гипотетически: он не в состоянии ее продать, передать кому-либо или подарить. По сути, владение долей собственности в земельном участке многоквартирного дома сродни такому же праву в общедомовых помещениях – кусочек чердака, микроскопическая часть лестничного пролета, квадратный метр газона, принадлежащие жильцу, – все это неотторгаемые площади, а, следовательно, ни территория, ни доля в коллективном владении не являются оборотоспособными.

Упомянем еще раз и такой момент, как ответственность за содержание придомовой территории и связанные с этим процессом денежные траты. В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации объем расходов на обслуживание земельного участка напрямую зависит от общей площади жилой или иной недвижимости собственника в МКД. Другими словами, чем больше квартира, офис или торговое помещение, тем серьезнее будут затраты его хозяина, связанные с содержанием придомовой территории.

Чем регулируется межевание придомовой территории МКД

Межевание участка земли под МКД могут проводить исключительно жильцы дома. Собственники помещений имеют право самостоятельно определить, какой площади территория им будет необходима для полноценного осуществления своей жизнедеятельности. Однако решение это они в обязательном порядке должны будут согласовать с органами местного самоуправления.

В свою очередь, администрация, к которой обратятся жильцы для одобрения их желания по выделению определенного размера территории около их здания, будет действовать согласно актуальным землеустроительным нормам и правилам. Проводя межевание и оформляя пространство возле дома в общедолевую собственность, владельцы недвижимости должны помнить, что площади, на которых расположены муниципальные дороги и объекты, рекреационные зоны и области, не подлежащие отчуждению, не могут войти в такой участок.

Порядок, согласно которому проходит межевание земли многоквартирных домов и придомовой территории, описан в положениях Федерального закона № 78 «О землеустройстве» и законе «О государственном кадастре недвижимости ». Земельное законодательство Российской Федерации динамично развивается, Правительство регулярно вносит в него значимые поправки, соответственно, чтобы обладать актуальной на сегодняшний день информацией, необходимо систематически знакомиться с изменениями, которые могли появиться в нормативных актах по данной тематике.

В Земельный кодекс Российской Федерации 01.03.2015 была внесена очередная поправка, отменившая действие статьи 26, в связи с чем процедура межевания земельного участка МКД стала регламентироваться другим условием этого документа, а именно статьей 11.9, а также градостроительным законодательством. Ниже будут перечислены требования к новообразованным и претерпевшим изменения участкам.

1. Определение общей максимальной либо минимальной площади придомовой территории регламентируется Градостроительным кодексом.
2. В случае если земельные участки не подпадают под действие регламентов Градостроительного кодекса, их величина при межевании определяется в соответствии с Земельным кодексом, либо согласно другим федеральным законодательным актам.
3. При определении размеров территории около МКД недопустимо пересечение ее межевой черты с границами площадей муниципальных объектов и населенных пунктов.
4. Участок земли не может быть выделен, если его формирование препятствует разрешенному использованию объектов недвижимости, законно расположенных на нем.
5. Выделять или каким-либо образом изменять границы территорий невозможно, если в отношении них продолжают действовать обременения (ограничения), не допускающие их дозволенной эксплуатации.
6. Формирование площади около здания должно происходить рационально, не препятствовать охране земель и не противоречить Земельному кодексу и другим федеральным законодательным актам. То есть при межевании участков запрещено их вклинивание, вкрапление, также не допускается изломанность границ, чересполосица, результатом которой становится невозможность размещения на них объектов недвижимости.
7. Выделение участка земли невозможно в случае, если предполагаемые его границы пересекают территориальные зоны, лесничества, лесопарки. Исключением в данном случае может быть формирование площади с целью геологического изучения недр и добычи полезных ископаемых. Также допускается выделение участка, на котором будут размещены линейные объекты, гидротехнические сооружения, водохранилища и иные искусственные водоемы (согласно п. 7, введенному ФЗ № 171 от 23 июня 2014 г.).

Кем и для чего проводится межевание придомовой территории

Межевание, формирование земельных участков МКД и последующая их передача на безвозмездной основе владельцам помещений в домах на праве общедолевой собственности – процедура необязательная. Жители вполне резонно могут возразить, что данное действие впоследствии приведет к весьма существенным дополнительным тратам на содержание придомовой территории. Однако в случае если межевание не проведено, то местная администрация имеет полное право передать такой участок в пользование третьим лицам, к примеру, с целью его последующей застройки. При этом владельцы никак не смогут защититься от подобных действий, если земля не прошла процедуру межевания и не перешла в общедолевую собственность хозяев МКД. Жильцы не имеют оснований в таком случае претендовать на территорию около дома, поскольку их права на нее никак не оформлены.

Если процедура межевания придомовой территории не проведена, то для жильцов это может вылиться в ряд моментов, о которых стоит знать.

1. Участок, примыкающий к многоэтажке, может использоваться для капитального и временного сооружения различных объектов недвижимости, при этом согласовывать с жильцами подобные мероприятия никто не будет. Если на такие работы разрешение дано властями и они соответствуют нормам градостроительства, то снос этих конструкций в дальнейшем окажется невозможен.
2. Благоустройство земельного участка, обслуживание и ремонт детских и спортивных площадок, вывоз бытовых отходов не будет входить в компетенцию управляющей компании.
3. Если придомовая территория не прошла процедуру межевания, то многоквартирный дом, примыкающий к этой площади, не сможет претендовать на то, чтобы быть объектом государственных жилищных программ.
4. Поясняя предыдущий пункт, можно добавить, что несформированный участок земли приравнивается к его отсутствию, а МКД без такой площади никак не может принять участие в муниципальных мероприятиях по капитальному ремонту и реконструкции – все работы, выполняемые в рамках данной программы, будут производится за счет средств собственников помещений в здании.

В свою очередь, если придомовая территория прошла процедуру межевания, то владельцы жилья в МКД получают право на выполнение ряда работ по ее обустройству и обеспечению своего комфорта.

1. Отделить участок, построив забор высотой не более 2 м. Ограждение возводится на денежные средства собственников квартир МКД.
2. Перекрыть въезд на придомовую территорию шлагбаумом.
3. Заняться сооружением места для отдыха, детской площадки, иных объектов благоустройства.
4. Возвести небольшое строение для размещения в нем резервного генератора для снабжения МКД электричеством в случае его отключения или запасной системы автономного отопления.
5. Заключить договор на аренду земельного участка МКД с третьими лицами.
6. Обустроить дополнительные парковочные места для автомобилей собственников помещений.
7. Разбить цветник или небольшое приусадебное хозяйство (огород).

Кадастровый паспорт земельного участка подтверждает законность всех вышеозначенных действий. Также если эта территория зарегистрирована в едином государственном реестре, из местного бюджета могут быть выделены средства на программу благоустройства и капитального ремонта придомовой площади.

Положениями законодательства Российской Федерации предусмотрена ответственность органов муниципального образования за проведение межевания земли около МКД.

Однако финансирование данного мероприятия происходит, как правило, в конце отчетного периода за счет средств администрации, вследствие чего она часто отказывает в проведении этой процедуры, аргументируя свою позицию недостатком денег в бюджете. Но собственники помещений в МКД не обязаны ждать решения местной власти и вправе сами заказать межевание придомовой территории. В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и при условии, что у жильцов МКД есть правоустанавливающие документы на земельный участок, владельцы квартир в многоэтажке имеют право на защиту своих интересов в сфере пользования этой площадью.

Статьи 301, 302, 303, 304 Гражданского кодекса определяют возможности лица, не являющегося хозяином, защищать свое имущество против других собственников, в случае если в отношении данного гражданина установлено право на пожизненное наследование владения, на хозяйственное ведение, оперативное управление либо иное право, предусмотренное законодательными актами или заключенным договором.

Межевание придомовой территории: инструкция по оформлению

Процедура межевания, инициированная владельцами помещений в МКД, делится на несколько этапов.

Этап 1. Проведение общего собрания собственников жилья

На общем собрании определяются нужды МКД и выносятся на обсуждение предполагаемые границы земельного участка. Здесь же выбирается уполномоченное лицо, впредь обретающее право представления интересов собственников в органах местного самоуправления и заключения договоров по обслуживанию придомовой территории. Общее собрание можно считать состоявшимся, если в нем приняло участие не менее 2/3 собственников помещений МКД. При этом решение по выдвинутым на встрече вопросам считается принятым, если за него проголосовало не меньше 50 процентов от общего количества участников. Мероприятие заканчивается составлением протокола с приложением схемы оформляемого участка, который передается органам местной власти для инициации процедуры межевания придомовой территории.

Этап 2. Согласование схемы участка земли (придомовой территории) с органами местного самоуправления

Ответственными за межевание и формирование участков земли МКД выступают структуры государственной власти и органы местного самоуправления.

В столице данными вопросами занимается Департамент городского имущества. Перед тем как сформировать участок, относящийся к придомовой территории, ответственный орган власти удостоверяется в наличии проекта квартального межевания земель.

В результате проведенной проверки принимаются следующие решения:

• земля, на которой находится формируемый участок, вносится в план межевания придомовой территории при условии, что процедура раздела данной площади ранее не проводилась;
• завершается процесс выделения земельного участка, данные о его границах регистрируются в кадастре в случае подтверждения наличия проекта квартального межевания.

В свою очередь, определение и формирование контуров площади около МКД проходит согласно следующим правилам:

• на придомовой территории расположен один многоквартирный жилой дом и относящиеся к нему элементы благоустройства;
• проезды, объекты дорожно-уличной сети районов в пределы участка не включаются;
• формирование границ проходит с соблюдением зонирования, учитывающего фактическое землепользование, которое определяется муниципалитетом согласно действующему градостроительному регламенту;
• все элементы благоустройства должны компактно размещаться в пределах контура земельного участка, проведенного согласно плану. Пересечение границ территории данными объектами недопустимо.

Этап 3. Этап разработки проекта

Как уже упоминалось выше, основанием для межевания и последующего формирования участка земли, относящегося к придомовой территории, служит наличие утвержденного проекта, согласно которому проводится определение границ внутри квартала. Этот документ должен быть приведен в соответствие с установленным Генеральным планом. В любом случае, процедура формирования земельного участка, а соответственно, и его постановка на кадастровый учет – весьма трудоемкий и сложный процесс, требующий участия профессионалов, разбирающихся во всех тонкостях этого дела.

Таким специалистом, способным качественно провести процедуру определения границ придомовой территории, является кадастровый инженер. Он составляет план межевания, создает его электронную копию и сдает на сберегание сроком до трех месяцев в электронное хранилище, которое ведется органом регистрации прав. Для обоснования данных действий условие о помещении межевого плана кадастровым инженером на хранение должно быть обязательно прописано в договоре. Любой документ, попавший в электронный архив, получает свой индивидуальный инвентарный номер. Пока план находится там, бесплатный доступ к нему могут получить заказчик работ и кадастровый инженер.

Этап 4. Утверждение проекта на собрании собственников

Этап 5. Оформление землеустроительного дела

Этап 6. Осуществление процедуры регистрации плана межевания в Росреестре, внесение данных об участке в кадастр.

Сведения о земле могут быть занесены в Государственный кадастр недвижимости ГКН после того, как в Росреестр будут предоставлены следующие документы:

• заявление о государственной регистрации и регистрации в кадастровой палате права общедолевой собственности на придомовую территорию МКД;
• выписка, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию каждой доли в праве общей собственности на коллективное имущество МКД (плата взимается с каждого отдельного владельца).
• удостоверение личности (предъявляется персонально) уполномоченного лица или собственника, от имени которого подается заявление. На уполномоченного представителя обязательно должна быть выписана нотариально заверенная доверенность;
• протокол общего собрания жильцов дома, где зафиксировано принятие решения о формировании участка земли (придомовой территории МКД);
• пакет документов, указывающих на то, что участок был сформирован учреждением государственной власти или органом местного самоуправления;
• пакет документов, подтверждающих право собственности жильцов дома на помещения в МКД, возникшее до 31 января 1998 года (предоставляется только в случае отсутствия записи в ЕГРН (на дату предоставления пакета документов) о государственной регистрации наличия таких прав у владельцев недвижимости);
• протокол общего собрания собственников помещений в МКД, в котором определены доли каждого жильца здания (собственника) на коллективное имущество и придомовую территорию;
• пакет других документов, необходимых для регистрации права, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Если план межевания находится в электронном хранилище, то предоставлять его в Росреестр необязательно, достаточно будет в заявлении указать уникальный идентификационный номер, присвоенный документу при его помещении в архив.

Лицо, уполномоченное подавать документы от имени собственников жилья в МКД (при наличии нотариально заверенной доверенности), может это сделать тремя способами:

• посредством сети интернет, воспользовавшись услугами Единого портала госуслуг, или сайтом Росреестра;
• при личном визите в местное отделение МФЦ или Росреестр. Документы также можно предоставить уполномоченному лицу Росреестра при организации им выездного приема;
• воспользовавшись почтовой пересылкой, предварительно составив опись отправляемых документов и оформив уведомление о вручении.

После того как заявление было принято в кадастровой палате, на постановку на кадастровый учет уполномоченному органу отводится 10 дней.

Этап 7. Получение свидетельства о собственности

После того как процедура определения границ будет завершена, геодезистом по периметру участка устанавливаются межевые знаки (металлические столбики, снабженные специальными номерными отметками), указывающие точные координаты придомовой территории.

Инициировать подобные мероприятия можно при любой форме управления МКД, так как и УК, и ТСЖ занимаются хозяйствованием и имеют подобные полномочия.
Временной промежуток, в течение которого процедура определения границ участка будет проведена, предварительно оговаривается собственниками помещений и компанией, выполняющей данный вид работ. Проект межевания можно будет получить в срок от полутора до четырех месяцев. Стоимость работ составит порядка 10–30 тыс. рублей, все будет зависеть от формы участка, его общей площади и пакета документов, необходимых для согласования проекта.

Межевание придомовой территории новостроек

Особым случаем считают формирование и межевание придомовой территории новостройки. Существуют два варианта выделения участка при только что возведенном здании:

• земля, на которой строится дом, находится в муниципальном владении (инвестиционные условия);
• участок, на котором сооружается многоэтажка, имеет законного хозяина, то есть является частной собственностью.

Действовать необходимо исходя из ситуации соответственно нижеизложенным принципам.

1. На время ведения строительства на земле, которая принадлежит городу, компания, являющаяся застройщиком, заключает инвестиционный договор с муниципальными властями (представителями КУГИ).

На период работ к данному контракту формируется паспорт, на который дает выписку кадастровая палата. Строение может оформляться в собственность застройщиком либо инвестором – это прописывается в условиях договора. В результате земельный участок под зданием и придомовая территория передаются в аренду сроком на 49 лет.

2. В случае если застройщик не использовал своевременно свое законное право и не подал в Роснедвижимость либо в другие органы заявку на межевание и определение земельного участка (придомовой территории), данная площадь будет считаться несформированной.

В этом случае если ТСЖ настаивает на том, чтобы участок был выделен, его оформят в минимально возможном размере. Как правило, это всего лишь 10 метров по периметру здания.

3. С построенным на частной земле домом задача решается намного легче. Это может быть территория, ранее принадлежавшая какой-либо организации и отданная на выкуп с дальнейшей приватизацией.

Самое сложное – убедить владельца земельного участка в его передаче на внутренний баланс ТСЖ. Эта проблема решается на уровне хозяйствующего субъекта, а не собственника квартиры или дома.

Когда межевание придомовой территории завершено, какой заключать договор аренды

В соответствии с заключенным договором аренды земли, который подписали до начала процедур, связанных с межеванием, формированием и постановкой участка на учет, может быть поднят вопрос о прекращении выплат за пользование данной территорией. Это можно сделать в момент регистрации факта владения помещением в МКД либо долей в общем имуществе здания, в том числе земли под ним.

Действие договора аренды прекращается, если он был заключен с лицом, чье право общедолевой собственности на землю было подтверждено после завершения процедуры межевания, формирования и постановки участка на кадастровый учет. Иными словами, соглашение о найме признается в этом случае недействительным (в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имеет право сдавать имущество в аренду). Закрепленное за муниципалитетом право владения земельным участком оканчивается в тот момент, когда он передается в общедолевую собственность. Соответственно, прекращает свое действие и договор аренды.

Это подтверждается судебной практикой. Рассмотрим пример дела, которое касается прекращения выплат по договору аренды.

Статья 1102 ГК РФ предусматривает, что лицо, которое получило либо сберегло имущество за счет иного субъекта, признанного потерпевшим (при этом не было никаких законных правовых актов и не совершалась сделка), возвращает пострадавшей стороне данное имущество, так как имело место неосновательное обогащение.

Требование вернуть незаконно приобретенные средства в виде платежей за аренду, выплаченных ошибочно, может исходить от владельца помещений МКД, если у него есть доля в праве общей собственности на земельный участок под зданием. Положительное решение возможно в том случае, если истец продолжил вносить деньги за пользование недвижимостью согласно заключенному ранее договору.

Пример из судебной практики. Комитетом управления муниципальным имуществом города Щелково было принято решение подать иск в арбитражный суд Московской области к индивидуальному предпринимателю Беликовой С. П. Целью данного действия являлось взыскание задолженности по оплате соответственно договору аренды земельного участка № 030214. Обстоятельством, на которое ссылался истец, было отсутствие выплат по указанному соглашению с 1 января 2008 года по 30 сентября 2011 года. Сумма долга к моменту подачи претензии составила 93 424 руб. 10 коп., кроме него была начислена пеня в размере 59 530 руб. 87 коп., которая также вошла в исковое требование.

Материалы дела, представленные на судебном заседании, подтверждали, что соответственно постановлению администрации от 30.12.1999 № 3268-з участок был предоставлен в аренду.

Пролонгирован договор был постановлением администрации от 05.04.2002 № 1116-з до 01 июня 2003 года.

Органы исполнительной власти МР и индивидуальный предприниматель Беликова С. П. продлили контракт на пользование участком, его срок действия составил с 16.10.2002 по 16.10.2027. Договор аренды и дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы в соответствии с принятыми нормами, в том порядке, который установлен законодательными актами. В материалах дела имелась выписка из ЕГРП, подтверждающая данный факт.

Земельный участок уже был сформирован на дату введения в действие Жилищного кодекса РФ, свидетельством этому являлась постановка на кадастровый учет (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 № 7638/11). Из этого следует, что все владельцы помещений, в том числе ИП Беликова С. П., перешли в категорию долевых собственников, а существующие ранее обязательства аренды прекратились (ст. 413 ГК РФ).

Таким образом, Арбитражный суд Московской области отказал в исковых требованиях администрации г. Щелково.

Межевание придомовой территории без ошибок

Незаконное урезание площади во время межевания придомовой территории является поводом для обращения в суд.

До того как начнется судебное слушание, в «Росреестре» либо через МФЦ «Мои документы» необходимо получить справку, где будут указаны верные размеры участка.
В случае утери документов либо обнаружения в них очевидной ошибки можно провести перерасчет территории, обратившись к кадастровому инженеру. Возможна ситуация, при которой данные нельзя восстановить. В этом случае границы определят, основываясь на объектах, природных либо искусственных, которые находятся в данной местности не менее 15 лет (деревья, заборы, столбы, зеленые насаждения и прочее).

После правильного межевания придомовой территории, которое проводит независимый кадастровый инженер, собственники могут обратиться в суд, чтобы получить другой кадастровый план.

Если посторонние лица расположили какие-либо объекты недвижимости на придомовой территории до того, как были определены ее границы, нужно будет решать вопрос их сноса.

Обычно такие сооружения возводятся без соответствующего оформления, однако их владельцы могли заключить с местными органами власти договор аренды земельного участка. В этом случае жильцы МКД вынуждены оспаривать право администрации на получение платы за использование принадлежащей им территории. Требование снести незаконную постройку выдвигается после завершения процедуры межевания.

Одним из вариантов решения проблемы является аннулирование договора на пользование участком с администрацией и заключение нового соглашения с владельцем объекта недвижимости. В результате чего полученные от аренды деньги будут расходоваться на общедомовые нужды.

Часть земельного участка, принадлежащего МКД, уже может быть оформлена на постороннее лицо по всем правилам и со всеми разрешительными документами. Для урегулирования этого вопроса прибегают к услугам строительной экспертизы. Согласно нормативам, прописанным в СНиП, придомовая территория должна находиться только во владении собственников жилья МКД. После проведения строительной экспертизы хозяева здания подают иск в суд.

Решение может быть принято в пользу владельцев МКД. В этом случае , основываясь на необходимости обслуживать дом, либо организовать движение транспортных средств. В такой ситуации собственники объектов будут обязаны выплачивать арендную плату хозяевам многоэтажки.

Кому отходят земельные участки после сноса здания

В отношении жилого здания, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, при определении выкупной цены изымаемого помещения следует учесть стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество. Данное положение соответствует Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Определяя выкупную цену, необходимо также учесть долю в праве собственности на участок земли МКД. На данный момент в судах отсутствует единый подход к тому, как следует рассчитывать эту сумму.

Право общедолевой собственности дает возможность жильцам МКД стать владельцами доли общедомового имущества (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), но не все суды принимают этот факт во внимание. Помимо этого, согласно ч. 2 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» хозяева квартир могут владеть земельным участком, поставленным на кадастровый учет. Понятия права собственности на помещение МКД и права общедолевой собственности на общее имущество МКД, в том числе на территорию около дома, неотъемлемы. Этот факт установлен ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.

При расчете стоимости помещения в МКД нужно учитывать и цену доли в праве владения коллективным имуществом, включая участок земли. Эта сумма не может быть установлена в отрыве от данных факторов. Необходимо признать полностью обоснованной практику судов, которые учитывают стоимость доли в общедомовом имуществе МКД и земельного участка, определяя выкупную цену изымаемого жилого помещения.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом со всеми элементами озеленения и благоустройства, принадлежит собственникам этого дома. Равно так же, как и лестничные площадки, чердак, крыша и прочее общее имущество. Так гласит ст. 36 ЖК РФ.

Однако для того, чтобы жители могли сказать, что земельный участок под домом принадлежит им, необходимо соблюсти два условия:

1. Земельный участок должен быть сформирован. То есть определены его границы и размер (проведена процедура межевания).

2. Земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет. То есть ему должен быть присвоен кадастровый номер, после чего он должен быть занесен в кадастровый реестр.

Именно с момента формирования земельного участка (межевания) и постановки его на учет любой собственник дома может сказать - это земля нашего дома!

С этого момента собственники могут реализовывать свое право распоряжаться этой землей.

Порой жители ошибочно называют процедуру межевания и постановки на учет «приватизацией» земли. Это неправильно, потому что никакой передачи земли в собственность не происходит. Земля просто надлежащим образом оформляется.

ЕСЛИ ЗЕМЛЯ НЕ ОФОРМЛЕНА В СОБСТВЕННОСТЬ

1. Жители (собственники) не вправе распоряжаться земельным участком.

2. С учетом градостроительных нормативов на нем без согласия жителей близлежащих домов могут быть размещены объекты капитального строительства (магазин, кафе, сауна) или временные объекты (металлические гаражи, автостоянка и др.).

3. Жилой дом не сможет участвовать в различных программах и получить денежные средства из бюджета (например, принять участие в программе благоустройства придомовой территории).

4. Юридически отсутствуют основания требовать с управляющих компаний благоустройства и уборки дворовой территории.

ЧТО ДАЕТ МЕЖЕВАНИЕ

1. Межевание поможет спасти свои дворы от точечной застройки.

2. Жители будут точно знать границы своих владений, за что платят, какую территорию содержат и требовать от управляющей организации содержания этого имущества.

3. Появится законное право распоряжаться своей землей, использовать ее по своему усмотрению и даже получать денежные средства для общедомовых нужд.

4. Организовать по своему усмотрению зоны отдыха, детские площадки и т. п.

5. В некоторых случаях возможно будет оградить территорию многоквартирного дома, установив шлагбаум при въезде, и тем самым ограничить нахождение посторонних лиц в своем дворе.

Обязанность проведения межевания участков МКД возложена на органы местного самоуправления.

Законодательством предусмотрено планомерное формирование всех участков под МКД. Такие работы проводятся согласно утвержденным планам-графикам, поэтому можно вообще ничего не делать, а просто дожидаться, когда будет исполнена программа.

Однако такие программы, как правило, финансируются по остаточному принципу. Поэтому ждать придется долго. А в связи с тем, что действующее законодательство обладает особенностью меняться в сторону сокращения норм земельного участка под МКД, совершенно не факт, что через три года оформленный земельный участок под домом будет такого же размера, как если бы вы оформляли его сейчас.

Поэтому необходимо проявить активность.

ПРОЦЕДУРА ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Формирование земельного участка под многоквартирным домом включает в себя 2 этапа:

1) Подготовка и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории. Подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории относится к компетенции органов местного самоуправления. Утверждаются проекты главой местной администрации с соблюдением процедуры публичных слушаний.

2) Выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка. Проведение этих работ осуществляется кадастровым инженером. В результате кадастровых работ кадастровый инженер выдает межевой план, технический план, акт обследования.

ЧТО НУЖНО СДЕЛАТЬ, ЧТОБЫ ОФОРМИТЬ ПРИДОМОВУЮ ТЕРРИТОРИЮ

Для оформления придомовой территории (если территория еще не отмежевана) необходимо обратиться в полномочный орган местной власти. Такой орган может называться, к примеру, департамент городского имущества или отдел межевания застроенных территорий, или департамент регулирования земельных отношений. Название и время работы можно узнать по телефонам администрации вашего города.

Заявление о формировании придомовой территории многоквартирного дома может подать любой из собственников квартир в доме (так гласит Постановление КС РФ от 28.05.2010 года № 12-П).

Процедура подачи заявления простая и обычно выглядит следующим образом: при обращении специалист отдела межевания прямо при вас составляет заявление по установленной в администрации форме, которое вам надо будет только подписать. Полномочный орган (департамент, Главархитектура, отдел межевания и т. п.) на основании обращения заинтересованных лиц, либо по своей инициативе (в рамках принятой и действующей в муниципалитете программы) готовит проект планировки территории и проект межевания.

Обычно это проект межевания сразу всего квартала.

Справка Проект межевания территорий разрабатывается в соответствии с градостроительным регламентом правил землепользования и застройки с целью обоснования оптимальных размеров и границ земельных участков. При разработке проекта межевания территорий должно быть обеспечено соблюдение следующих требований: Границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним; Границы существующих землепользований при разработке плана межевания не подлежат изменению. За исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков; Межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования.

Далее городская администрация назначает публичные слушания. Порядок организации и проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории определяется законодательством субъекта с учетом положений статьи 46 Градостроительного кодекса.

Информация о проведении публичных слушаний официально размещается для всеобщего обозрения (обычно это официальные СМИ администрации и/или соответствующий официальный сайт). На публичных слушаниях любое заинтересованное лицо вправе внести замечания по проекту.

Это время для активных действий! Поскольку именно на публичных слушаниях жители дома реально могут участвовать в формировании своего земельного участка.

По результатам публичных слушаний утверждается итоговый протокол. (Пример итогового протокола - в Приложении). После проведения публичных слушаний глава администрации своим постановлением утверждает проект межевания. Постановление также официально опубликовывается.

Далее проводятся землеустроительные работы кадастровым инженером. Как правило, эти работы осуществляет выигравшая муниципальный контракт подрядная организация. Как результат- земельный участок под МКД ставится на кадастровый учет.

После этого любой собственник может обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и получить кадастровую выписку о земельном участке с планом земельного участка. Все - теперь можно принимать решения по использованию своего имущества.

Процесс оформления земельного участка длительный и склонен переходить в вялотекущую стадию. Это происходит из-за того, что решение практически всех вопросов зависит не от жителей дома, а от чиновников. Вот почему важно держать этот процесс на постоянном контроле.

Полную инструкцию

Межевание – это процесс установки границ земельного участка, а также закрепления их межевыми знаками. Проект межевание участка дает собственнику данного участка все законные права распоряжается землей как ему вздумается.

Для жильцов многоквартирных домов также предусмотрено право собственности на земельный участок возле своего дома. В Жилищном кодексе Российской Федерации прописан пункт, согласно которому владельцам квартир многоквартирного дома передается участок приусадебной земли в коллективное пользование.

После приобретения права владеть приусадебной территорией владельцы домом, вправе строить детские площадки, огораживать территорию, строить гаражи, а также капитальные и некапитальные строения, заниматься обустройством территории и капитальным ремонтом многоквартирного дома. Всем этим может заниматься каждый жилец дома, но только после согласования данного вопроса со всеми жильцами дома.

Межевание дает возможность определить четкие границы обязанностей управляющих компаний, и позволить им осуществлять свою деятельность на необходимой территории (посадка деревьев, скос травы, уборка мусора и т.д.).

Кому нужен проект межевание земельного участка?

В первую очередь в проведении этого процесса заинтересованы жильцы домов. Если у жильцов дома нет прав на земельный участок, а это значит, что не было проведено и межевание и не получен проект, то на этом участке:

• Без согласия жильцов дома возможно строительство капитальных построек, таких как магазин или фитнес-центр. Также разрешено и временное строительство (металлические гаражи, парковки и т.д.).
  Такое строительство будет законным, если оно соответствует градостроительным нормам;
• Управляющие компании могут не заниматься вопросом уборки и благоустройства территории, так как нет документального подтверждения прав на участок. Ответственного лица за ремонтом и обслуживанием детских площадок, может и не быть;
• Государственные программы не действуют на многоквартирные дома без оформленного земельного участка;
• Проведение капитального ремонта, реконструкции и т.д. проводится за счет жильцов дома. Средства государство выделяет только на дома, приусадебный участок которых полностью оформлен и на нем проведено межевание и имеется соответственный проект.

Нередким явлением сейчас бывают судебные разбирательства жильцов соседних домов по поводу размещения границ их участков. Если межевания хотя бы одного такого участка не было сделано, судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет.

В случаи, если хоть на одном из спорных участков было проведено межевание, такой спор решается очень быстро. Направляется компетентный специалист, который на местности указывает на расположение точных границ участка.

Как распоряжаться своей землей.

Право на использование приусадебной территории многоквартирных домов передается автоматически при продаже или покупке помещения такого дома. На территории земельного участка можно заниматься обустройством, строительством детских площадок и т.д. В случае возникновения желания загородить долевой участок, необходимо получить специальное разрешение на соответствие градостроительным нормам.

Каждый владелец помещения в доме имеет равную часть земельного участка, но выделять границы собственной доли запрещено. Также запрещено продавать или отчуждать данную долю участка, потому что это нарушает права других владельцев долевой земли.

Сроки и выполнение межевания.

Получить проект межевания можно примерно в течение 1.5 – 4 месяцев. Сроки его проведения оговариваются между заказчиками (жильцами домов) и фирмой, которая будет проводить межевание. А стоимость варьируется от 10000 – 20000 рублей, в зависимости от площади местности, конфигурации участка и документов, которые еще необходимо собрать для полного завершения работ. Для проведения межевания нет разницы, кем управляется дом, будь это управляющая компания или товарищество собственников жилья, все они занимаются хозяйственной деятельностью.

Если межевание еще не проводилось и не существует проект межевания, жильцам дома необходимо собраться на собрание, численностью не менее 2/3 от всех жильцов дома. Оповестить о собрании следует лично каждого человека, живущего в доме в письменном виде и с подтверждением личной подписью. После чего проголосовать за проведение межевания и выбрать лицо, ответственное за его проведение.

Также этот человек будет представлять всех жильцов дома. Для принятия одобрительного решения, за проведение межевания должно проголосовать не менее 50% присутствующих жильцов. Следующие действия уже делает только уполномоченный жилец мкд. Он должен оформить заявление в местной администрации и оплатить межевание земельного участка.

Стоит отметить, что весь процесс оформления и проект межевания должно оплачивать государство. Все процедуры для собственников квартир в мкд должны быть бесплатными.

Но это все в теории, на практике же нередко встречаются случаи, когда жильцы дома вынуждены собирать средства для проведения межевания. По факту, в бюджете не предусмотрено выделение средств на проведение таких работ.

Как получить проект межевание и как осуществляется выделение земельного участка?

Согласно действующему Жилищному кодексу юридическое лицо, владеющее помещением в доме, так же как и все жильцы дома должны принимать непосредственное участие в собраниях и голосовании за проведение межевания. Также Жилищный кодекс предоставляет всем собственникам жилых и нежилых помещений одинаковые права на формирование земельного участка.

Размер и точные границы приусадебного участка, на территории которого находится многоквартирный дом, вычисляются в соответствии с нормами и требованиями градостроительного и земельного законодательства. Градостроительный кодекс РФ, в частности, статья 43, гласит, границы и площадь долевого участка устанавливается в зависимости от градостроительных правил и нормативов, которые действуют на момент застройки данных территорий, а также в зависимости от фактических землевладений, граничащих с земельным участком.

Опираясь на Земельный кодекс РФ, а именно на статью 36, расположение границ нового участка вычисляется на основании красных линий, границ соседних земель, а также природных границ, если таковы имеются.

Как определяют границы долевого участка, на территории которого расположен многоквартирный дом?

Конфигурация и размер нового участка зависит от размера здания, стоящего на нем и площади, которую это здание занимает. Также в расчет берутся и другие постройки на территории землевладения и, конечно же, помещения для обеспечения нормального функционирования дома.

Все постройки должны соответствовать пожарным нормативам и санитарным нормам (разрывы между домами для циркуляции воздуха). Но также должны сохраняться все права соседних владельцев недвижимости и земель, арендаторов и жильцов соседних домов.

Бывают ситуации, когда площадь на местности оказывается меньшей, чем указано в нормативах, а увеличение данного земельного участка за счет других земель невозможно. В таком случаи границы земли под многоквартирные дома устанавливают по уже имеющимся фактическим границам.

После принятия Федерального закона о государственном кадастре №221-ФЗ согласовывать границы смежных земель могут обладатели таких прав:

• Право собственности. Исключением являются земли, которые находятся в муниципальной или государственной собственности или земли, которые выданы в бессрочное пользование;
• Пожизненное владение домами, которое передается по наследству;
• Бессрочное владение домами. Исключением являются земли, выданные государством или муниципалитетом во владение органам местного самоуправления и другим государственным организациям;
• Аренда домов и участков. Если соседние участки арендуют более чем на 5 лет, а владельцами участков выступает муниципалитете или государство.

К каким землям относятся здания инженерных коммуникаций?

Все здания коммуникаций относятся к коммунальным предприятиям, которые обслуживают дом. Все ремонтные работы должны проводить эти организации. В момент формирования долевого участка многоквартирного дома на этот участок устанавливается сервитут, а все коммунальные строения включаются в состав участка.

Получить проект межевания достаточно трудоемко, так как установкой границ на местности дело не обходится. Такой проект требует согласования во множествах инстанций, от комитета по благоустройству до районной администрации. Стоит добавить, что для получения одного согласования нужно еще дополнительные разрешения и из других инстанций. Именно процесс согласования и является причиной длительности межевания.

Проект можно делать в одной из многих компаний, цены и сроки будут тоже разные. Чтобы срочно получить проект придется заплатить на порядок больше. Формирование участок под многоквартирными домами является большой проблемой законодательства, при достаточно большой законодательной базе регулировать этот процесс сложно.

Нередко бывают нарушения ряда законов, а жильцы домов даже не подозревают о них. Например, сформированные участки нередко выходят за красную линию, а сама территория участка захватывает еще и проезжую часть с тротуарами. В таком случаи нарушается ряд законов и правил. Владельцы многоквартирных домов автоматически становятся плательщиками земельного налога.